Airbnb ou aluguel tradicional em São Paulo: quanto rende cada um (com a conta aberta)

“Vale mais a pena alugar o apartamento pelo Airbnb ou da forma tradicional?” É a pergunta que mais ouvimos de proprietários em São Paulo. A resposta mais comum que se vê por aí é “o Airbnb rende o dobro”, e ela é verdadeira em alguns casos e falsa em outros.

Neste artigo, fazemos a conta aberta, com preços de aluguel de mercado por bairro e com resultados reais de apartamentos que administramos, sem identificar nenhum deles. Já adiantamos o que a conta mostra: a diferença entre os dois modelos depende muito do imóvel e do bairro. Em um dos nossos exemplos o Airbnb rende mais que o dobro, e no outro apenas empata com o aluguel tradicional.

Quanto rende o aluguel tradicional em São Paulo

Segundo o Índice FipeZAP, divulgado em reportagem da Forbes, o preço médio de anúncio de aluguel em agosto de 2026 nos bairros mais caros da cidade foi este:

Bairro	Aluguel por m²	Apartamento de 80 m²
Pinheiros	R$ 99,60	R$ 7.968
Itaim Bibi	R$ 94,00	R$ 7.520
Moema	R$ 84,80	R$ 6.784
Jardins	R$ 82,60	R$ 6.608

Esse é o valor cheio, e o proprietário não fica com ele inteiro. Para chegar ao que sobra, usamos duas premissas comuns do mercado:

• Vacância de 1 mês por ano, entre a saída de um inquilino e a entrada do próximo, o que reduz o aluguel médio mensal em cerca de 8%.
• Taxa da imobiliária de 10% sobre o aluguel recebido.

O condomínio e o IPTU ficam com o inquilino, o que é uma vantagem real do modelo tradicional.

Com isso, o aluguel de um apartamento de 80 m² em Moema, por exemplo, deixa cerca de R$ 5.600 por mês para o proprietário, e nos Jardins cerca de R$ 5.500.

Quanto rende o Airbnb, com números reais

Entre julho e setembro de 2026, estes foram os resultados de dois apartamentos de 2 quartos que a Huaca House administra. Os valores são a receita em diárias, sem a taxa de limpeza, e ainda não são o que sobra para o proprietário:

Os dois números parecem muito acima do aluguel tradicional, e é aí que muita gente se engana. Do valor das diárias saem custos que o aluguel tradicional não tem.

O que sai da receita do Airbnb

Para comparar de forma justa, é preciso descontar da receita em diárias:

1. Comissão da plataforma. Airbnb, Booking e outros cobram uma parte de cada reserva. A taxa varia por canal e por modelo de cobrança. Na conta abaixo usamos 15%, uma premissa conservadora.
2. Gestão. Na Huaca House, são 15% sobre o valor líquido das diárias mais R$ 150 por mês.
3. Custos do imóvel. Condomínio, IPTU, energia, internet e reposição de itens, que no aluguel tradicional são do inquilino. Usamos R$ 2.000 por mês como premissa, e o seu valor real pode ser diferente.
4. Limpeza. É paga pelo hóspede, em separado da diária, e por isso não entra nesta conta.

A conta lado a lado

Aplicando essas premissas aos dois apartamentos, com o aluguel tradicional de um imóvel de 80 m² no mesmo bairro:

Por mês	2 quartos em Moema	2 quartos no Jardim Paulista
Receita em diárias (real)	R$ 10.400	R$ 21.800
(-) Comissão da plataforma, 15%	R$ 1.560	R$ 3.270
(-) Gestão, 15% do líquido + R$ 150	R$ 1.476	R$ 2.930
(-) Custos do imóvel	R$ 2.000	R$ 2.000
Sobra no Airbnb (estimativa)	R$ 5.400	R$ 13.600
Sobra no aluguel tradicional (estimativa)	R$ 5.600	R$ 5.500

O que a tabela mostra:

• No Jardim Paulista, o Airbnb rendeu mais que o dobro do aluguel tradicional, mesmo depois de todos os descontos. A diária média de R$ 1.128 faz a diferença, e o calendário com 63% de ocupação já basta.
• Em Moema, o resultado foi um empate. A receita em diárias parece bem maior que o aluguel, mas, depois de plataforma, gestão e custos do imóvel, sobra praticamente o mesmo valor do aluguel tradicional.

Por que os dois casos deram resultados tão diferentes? Moema tem diária mais baixa (R$ 427) e menos margem para absorver os custos fixos do prédio. O Jardim Paulista tem a diária alta de um endereço muito procurado, perto da Paulista, e o mesmo custo de condomínio pesa bem menos. É o que o RevPAR mede: quanto o imóvel rende por noite disponível.

O que o aluguel tradicional tem a favor

Nenhum dos modelos é melhor em tudo. O aluguel tradicional leva vantagem em alguns pontos:

• Previsibilidade. Você sabe quanto vai receber todo mês, sem depender de temporada ou de feriado.
• Menos custos fixos. Condomínio, IPTU e contas ficam com o inquilino.
• Menos operação. Não há hóspede novo toda semana, nem limpeza, enxoval e atendimento 24 horas.
• Menos regras do condomínio. Muitas convenções proíbem o aluguel por temporada, e isso precisa ser conferido antes de começar.

Quando o Airbnb costuma valer mais

Pela experiência com os apartamentos que administramos, o Airbnb tende a compensar quando:

1. O bairro tem procura forte de hóspedes, como Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição e Pinheiros, perto de trabalho, eventos ou turismo.
2. O apartamento é bem montado, com decoração, enxoval de hotel e fotos que mostram o padrão do imóvel.
3. A diária é ajustada todos os dias, acompanhando feriados, shows e feiras, em vez de ficar fixa.
4. Alguém cuida da operação, para que o apartamento não perca reserva por demora na resposta ou por limpeza mal feita.

Quando esses pontos faltam, o resultado cai, como a conta de Moema mostra. Vale também ler o nosso artigo aluguel tradicional vs. aluguel por temporada para os aspectos de gestão.

Como saber o número do seu caso

A conta acima usa premissas e dois exemplos, e o seu apartamento pode estar acima ou abaixo deles. Para decidir com segurança, vale seguir estes passos:

1. Descubra o aluguel tradicional do seu endereço, em anúncios de imóveis parecidos na mesma região.
2. Faça uma simulação da receita por temporada, na calculadora do site, que é gratuita.
3. Peça a análise de mercado, que usa o CEP do seu imóvel e dados do PriceLabs de apartamentos comparáveis, com diária e ocupação mês a mês. Custa R$ 100 e fica pronta em até 3 dias.
4. Some os seus custos reais, como condomínio, IPTU e contas, para ver quanto sobra de verdade.

E se quiser conversar sobre o seu caso, agende uma conversa: o José Sousa responde pelo WhatsApp, sem compromisso.

Os valores deste artigo são exemplos com premissas declaradas e não garantem resultado. Os preços de aluguel são médias de anúncio do Índice FipeZAP e variam por rua, prédio e padrão do imóvel.

Valores e exemplos deste artigo são ilustrativos e não garantem resultado. Para os números reais do seu imóvel, solicite a análise de mercado.